Diagnostic structurel : un nouvel outil pour prévenir l’habitat dégradé – An Diskouezadur nevez evit an tiez kozh

 Un décret très attendu pour sécuriser le patrimoine breton

Attendu depuis la loi du 9 avril 2024, dite « Habitat Dégradé », le décret n° 2025-814 du 12 août 2025, publié au Journal Officiel du 15 août, marque une étape majeure dans la prévention des effondrements liés à l’habitat ancien.

Ce diagnostic structurel obligatoire des immeubles collectifs s’inscrit dans une démarche de sécurisation du patrimoine bâti — un enjeu particulièrement sensible en Bretagne, terre d’histoire et de pierres, où de nombreux immeubles anciens présentent des signes de fragilité (murs porteurs fissurés, infiltrations, fondations altérées…).

Comme le souligne Maître Cyril Sabatié, avocat spécialiste en droit immobilier (LBVS Avocats), « cette mesure place désormais syndics, bailleurs et copropriétés au cœur du dispositif de prévention. Ils deviennent les premiers acteurs de la sécurité du bâti collectif ».

 

Un diagnostic préventif pour lutter contre l’habitat dégradé

Ce diagnostic, prévu à l’article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, vise à identifier les désordres structurels pouvant compromettre la stabilité d’un bâtiment collectif.

Les drames de la rue d’Aubagne à Marseille (2018) ou de Lille (2022) ont rappelé l’urgence d’un contrôle régulier et encadré du bâti ancien. En Bretagne, plusieurs communes littorales (comme Quimper, Saint-Brieuc, Lorient ou Redon) envisagent déjà de délimiter des secteurs à risque, notamment dans les centres-villes anciens ou zones à forte humidité (an dour).

Quels immeubles sont concernés ?

Chaque commune (kumun) pourra, par délibération du conseil municipal, définir les secteurs soumis à l’obligation de diagnostic structurel.Les propriétaires, syndics ou bailleurs sociaux devront alors procéder au diagnostic dans un délai de 18 mois à compter de la notification.

En cas d’absence de syndic ou de réponse, le maire (maer) pourra faire réaliser le diagnostic d’office, les frais étant récupérables comme une contribution directe.Ce pouvoir de substitution est essentiel pour éviter l’inaction dans les copropriétés dégradées.

Contenu du diagnostic : un état des lieux approfondi

L’expert mandaté (diagnostiqueur agréé) devra réaliser une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment et remettre un rapport numérique complet, incluant notamment :

• Description du bâtiment (type de construction, âge, étages, sous-sol, superficie)

• Analyse des éléments structurels et des désordres constatés

• Historique des travaux et évaluation de leur impact sur la stabilité

• Recommandations de sécurisation ou travaux urgents

• Hiérarchisation des interventions nécessaires

En Bretagne, où les matériaux traditionnels (granite, schiste, torchis) réagissent différemment selon les conditions climatiques, ce diagnostic devra être adapté aux spécificités locales du bâti breton (ar savadurioù).

Qui peut réaliser ce diagnostic ?

Le décret impose que ce diagnostic soit effectué par un professionnel qualifié, indépendant et assuré, disposant des compétences prévues par les articles R.126-43-4 à R.126-43-7 du CCH.L’expert doit fournir :

• Une attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle

• Une attestation sur l’honneur d’indépendance

• Les justificatifs de compétences et diplômes

Un défi financier pour les copropriétés

Si l’objectif du diagnostic structurel est louable — prévenir plutôt que guérir —, sa mise en œuvre représente un coût non négligeable pour les copropriétés déjà fragilisées.

Comme le soulignait l’ancienne ministre du Logement Valérie Létard, « cet outil permettra de détecter et signaler les risques d’effondrement », mais il n’apporte pas de solution financière immédiate aux syndics confrontés à la réalité des budgets contraints.

En Bretagne, nombre de copropriétés anciennes (tiioù kozh) — souvent situées dans les centres historiques ou sur le littoral — devront anticiper ces dépenses dans leur plan pluriannuel de travaux (PPT) pour éviter des mesures d’urgence ou des mises sous administration provisoire.

Vers une Bretagne plus sûre et durable

Le diagnostic structurel, bien qu’exigeant, est une opportunité pour valoriser le patrimoine breton et renforcer la sécurité des habitants.C’est aussi un levier pour mobiliser les acteurs publics et privés autour d’une gestion responsable du bâti : communes, syndics, experts et copropriétaires.

Notre cabinet d’expertise, implanté au cœur de la Bretagne, accompagne les copropriétés, bailleurs et collectivités dans cette transition :

• Évaluation technique et juridique du bâti

• Assistance à la planification des travaux (PPT)

• Conseil en financement et subventions locales

GLOSSAIRE BRETON

• An dour : l’eau (référence à l’humidité, facteur de dégradation des bâtis bretons)

• Kumun : commune

• Maer : maire

• Ar savadurioù : les constructions, les bâtiments

• Tiioù kozh : vieilles maisons

En résumé :

Le diagnostic structurel, s’il représente une contrainte nouvelle, constitue aussi une chance pour les territoires bretons de préserver leur identité architecturale tout en garantissant la sécurité de leurs habitants. Une Bretagne solide comme le granit — voilà tout l’enjeu de cette nouvelle réglementation.