Loi Le Meur : un Stourm contre les locations saisonnières – quand la régulation fait sonner le binioù pour les mairies et les habitants
- Roland Chevallier
- 15 sept. 2025
- 8 min de lecture
*Stourm = combat, lutte
**Binioù = cornemuse bretonne, symbole culturel qui « sonne l’alerte »
Voici un article clair sur la loi Le Meur dite à tort « anti-Airbnb » (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), celle-ci concernant l’ensemble des locations saisonnières, sans distinction de canal de commercialisation.
1) Le contexte et l’objectif
Face à la pression des meublés de tourisme sur l’offre de logements à l’année, le législateur a adopté la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ». Elle donne aux communes une vraie « boîte à outils » pour réguler l’activité, adapter les règles quartier par quartier et mieux sanctionner les abus.
2) Le cœur du dispositif (rappel des bases)
Déclaration/enregistrement obligatoire : toute location en meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration via un téléservice national délivrant un numéro d’enregistrement, transmis à la commune pour contrôle. Le maire peut suspendre un numéro en cas de fausse déclaration ou de péril/insalubrité.
Changement d’usage (CCH art. L.631-7 s.) : dans les communes en zones tendues (liste liée à la taxe sur logements vacants), le passage d’un logement d’habitation en meublé touristique « classique » peut être soumis à autorisation préalable, avec ou sans compensation. La loi 2024 a élargi les communes pouvant instaurer ce régime et a musclé les sanctions.
Plafond annuel de location des résidences principales : le plafond national (120 jours/an) demeure, mais toute commune peut désormais l’abaisser jusqu’à 90 jours, par délibération motivée (entrée en vigueur en 2025). Dépassement = amende civile jusqu’à 15 000 €.
3) Le pouvoir des maires de zoner, limiter… voire bloquer localement
3.1 Délimiter des zones et instaurer des quotas (CCH art. L.631-7-1 A)
Le conseil municipal peut, sur tout ou partie du territoire communal, délimiter une ou plusieurs zones géographiques (quartiers, IRIS, secteurs PLU, etc.) et y fixer :
un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage, ou
une part maximale de logements pouvant obtenir une autorisation temporaire (ex. 2 % du parc d’habitation du secteur, voire 0).
Dans ces zones contingentées, aucune autorisation permanente pour meublé de tourisme ne peut être délivrée (sauf contre compensation). Les autorisations temporaires doivent avoir la même durée, < 5 ans, et la commune doit prévoir une procédure transparente de sélection (publicité, critères).
Concrètement, un maire peut décider que, par exemple dans le Vieux-Port, 0,5 % max des logements pourront avoir une autorisation temporaire de location touristique. Une fois le quota atteint, plus aucune nouvelle autorisation n’est délivrée.
3.2 Interdire de fait via le PLU : secteurs réservés aux résidences principales
Côté urbanisme, le PLU peut désormais délimiter des secteurs où toutes les constructions nouvelles de logements doivent être à usage exclusif de résidence principale. Cela ne retire pas un droit existant dans l’ancien, mais réoriente le neuf vers l’habitation permanente.
3.3 Étendre facilement l’autorisation préalable en zones tendues
La loi simplifie l’assujettissement au régime d’autorisation dans toutes les communes de la liste “zones tendues” (lien à la TLV), sans passer par les anciennes limites (très grandes villes) ni autorisation préfectorale.
3.4 Réduire les jours autorisés pour la résidence principale : 90 jours
Enfin dès cette année, toute commune peut abaisser le plafond 120 → 90 jours/an pour les résidences principales louées en courte durée. Plusieurs grandes villes l’ont déjà annoncé. Dépassement : jusqu’à 15 000 € d’amende civile (contrôle facilité par le téléservice).
4) Contrôles et sanctions : du concret
Suspension du numéro d’enregistrement par le maire (fausse déclaration, immeuble en péril, etc.).
Amende administrative communale portée à 10 000 € pour manquements à certaines obligations de déclaration/affichage du numéro.
Amende portée à 100 000 € en cas de changement d’usage irrégulier (ex. location touristique sans autorisation quand elle est requise).
Amende civile jusqu’à 15 000 € si la commune a fixé 90 jours et que le propriétaire dépasse.
5) Énergie et qualité des logements
En zones tendues, pour obtenir une autorisation de changement d’usage en vue de la location touristique, un DPE minimal est exigé et se renforce dans le temps (au moins F en 2025, E en 2028, selon la loi et ses décrets). Objectif : éviter le report des « passoires » vers le meublé touristique.
6) Ce que cela signifie pour les propriétaires et hôtes
Avant de louer : vérifier si votre commune est en zone tendue et si elle a instauré l’autorisation préalable + quotas.
Résidence principale : vous restez limité à 120 jours, mais votre mairie peut être passée à 90 jours (depuis 2025).
Résidence secondaire / logement entier : souvent autorisation préalable requise (et parfois compensation), surtout dans les centres tendus. Les quotas de zone peuvent bloquer de nouvelles autorisations.
Numéro d’enregistrement : obligatoire, contrôlé, susceptible d’être suspendu.
Copropriété : information du syndic et conformité au règlement de copropriété (sinon, pas d’autorisation).
DPE : exigence minimale pour de nouvelles autorisations en zones tendues.
Mais alors, quel impact la loi Le Meur aura-t-elle sur la valeur et la revente des biens immobiliers concernés ?
Au-delà du droit pur, cette loi a un effet direct sur la valeur et la liquidité des biens immobiliers situés dans les communes qui l’appliquent. Voici les principaux impacts :
1) Impact sur la valorisation
Pour les biens destinés aux locations touristiques
Perte de rendement locatif potentiel : si un logement ne peut plus être loué que 90 jours/an maximum (ou interdit en zone contingentée), le rendement chute. Cela réduit l’attractivité pour les investisseurs spécialisés en location courte durée.
Exemple :
Scénario | Revenu net annuel (€) | Rendement brut (%) |
Airbnb (avant loi, 120j+) | 15 000 € | 6,0 % |
Airbnb (après loi, 90j max) | 8 000 € | 3,2 % |
Location longue durée | 8 400 € | 3,36 % |
-> Avant la loi, un investisseur pouvait espérer un rendement brut de 6 % en courte durée.
-> Après l’application du plafond de 90 jours, le rendement chute presque de moitié (3,2 %).
-> La location longue durée (700 €/mois net) devient quasiment équivalente, voire plus attractive car moins risquée et plus stable.
Décote à la revente : un appartement ou une maison dont l’usage Airbnb est limité ou interdit perd sa “prime spéculative”. Dans certains marchés (littoral, zones touristiques tendues), cette décote peut aller de 10 % à 25 %, selon la dépendance du secteur à la location saisonnière.
Segmentation du marché : le bien sort du segment "investissement touristique" pour revenir dans le segment "résidence principale ou secondaire classique".
Pour les biens à usage de résidence principale
Revalorisation relative : paradoxalement, les biens occupés à l’année peuvent gagner en valeur dans des zones où la tension locative est forte (Bretagne, littoral atlantique, villes étudiantes). En réduisant la concurrence d’Airbnb, la loi soutient le marché résidentiel.
Meilleure attractivité pour les familles locales : le bien est plus facilement accessible, et la demande "habitation principale" est souvent plus pérenne que la demande "investisseur saisonnier".
2) Impact sur la liquidité (facilité de revente)
Moins de liquidité côté investisseurs
Les investisseurs cherchant du rendement court terme se détourneront de la commune si la mairie applique un quota zéro ou une limitation forte.
Résultat : moins d’acheteurs potentiels dans cette typologie → rallongement des délais de vente pour les biens qui étaient jusqu’ici typiquement destinés à la location touristique.
Plus de liquidité côté résidences principales
En revanche, si la mairie réussit à préserver un parc habité, la demande des ménages locaux ou des acheteurs de résidences secondaires reste forte.
Cela peut même fluidifier le marché : plus d’offres disponibles, acheteurs moins évincés par des investisseurs.
3) Effet de "double marché"
On observe déjà dans certaines villes (Paris, Bordeaux, Lyon, littoral breton) :
Deux prix distincts :
Biens “Airbnb-compatibles” (autorisations en règle) → surcote.
Biens “Airbnb-bloqués” (zones contingentées / plafond 90 jours) → prix ajustés à l’usage résidentiel.
4) Conclusion
Pour un propriétaire investisseur :
Risque de décote et de liquidité réduite si le bien n’a plus de potentiel Airbnb.
En revanche, si l’autorisation est déjà obtenue et transmissible (dans certains cas), le bien garde un attrait rare.
Pour un acquéreur résidentiel :
Opportunité d’acheter à des prix plus stables, avec moins de concurrence d’investisseurs.
Meilleure sécurisation de la valeur dans le temps, car le marché est orienté vers la résidence principale.
En résumé :
Moins de valeur spéculative, plus de valeur d’usage : la loi entraîne un désalignement entre valeur spéculative (investisseur Airbnb) et valeur d’usage (résident).
La loi transforme certains biens touristiques en biens résidentiels classiques, ce qui stabilise le marché mais réduit le potentiel de forte plus-value rapide.
Quid de la fiscalité :
La loi Le Meur ne change pas directement le régime fiscal applicable aux revenus de location saisonnière, mais ses effets indirects sont importants. Voyons cela clairement.
Fiscalité avant la loi | Fiscalité après la loi |
Un propriétaire qui louait en courte durée (Airbnb) pouvait choisir entre : Micro-BIC (meublé de tourisme classique)
Micro-BIC (meublé de tourisme classé)
Régime réel BIC
Résultat : avec 120 jours (voire plus dans certaines villes), le propriétaire pouvait générer 15 000 € et plus par an avec une fiscalité adoucie (notamment si logement classé).
| La loi n’a pas modifié les abattements fiscaux eux-mêmes, mais elle a :
Conséquences fiscales :
|
5) Autres impacts fiscaux indirects
Taxe de séjour : les communes vont pouvoir mieux contrôler la collecte grâce au numéro d’enregistrement. Donc, moins de contournements possibles.
Cotisation foncière des entreprises (CFE) : toujours due pour les meublés de tourisme, même occasionnels → mais devient plus lourde à supporter si les revenus baissent.
Taxe d’habitation sur résidences secondaires : potentiellement majorée dans les communes en zone tendue (jusqu’à +60 %), même si le logement n’est plus rentable en Airbnb.
Requalification fiscale : si un logement bascule en location classique, il reste en BIC (location meublée), mais le propriétaire perd la “prime” du court terme.
En résumé :
Avant la loi Le Meur : forte attractivité grâce à des abattements fiscaux généreux et des revenus élevés.
Depuis sa promulgation : mêmes règles fiscales, mais revenus divisés, charges fiscales proportionnellement plus lourdes, et donc rendement net affaibli.
Au final, avant d’investir dans un bien destiné à la location saisonnière, il y a une série de questions stratégiques et opérationnelles à se poser pour sécuriser l’investissement et optimiser le rendement. Je te propose une liste complète, structurée en 6 grands axes :
:
La demande locale et le marché touristique
Le type de bien et son adéquation au marché
Le rendement et les coûts réels
La fiscalité et le cadre légal
La gestion opérationnelle
La sécurité financière et la liquidité du bien
Nous vous encourageons à vous rapprocher de spécialistes afin de sécuriser votre investissement.
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